املاک
مقدمه
متأسفانه به علت بيدقتي بعضي از كارمندان، اشتباهاتي در عمليات ثبتي رخ ميدهد كه خود باعث افزايش حجم كار ادارات ثبت ميگردد و هم موجب مشكلاتي براي مالكان فراهم ميشود و مالكي كه پس از مدتها اتلاف وقت موفق به دريافت سند مالكيت شده بعداً خودش يا ديگر مراجع يا اداره ثبت متوجه اشتباه شده و بايد نسبت به اصلاح سند مالكيت ملك او اقدام شود البته ناگفته نماند كه تعدادي از اشتباهات ثبتي غير از بيدقتي به لحاظ حجم زياد كار ادارات ثبت ميباشد به هر حال وقتي كه اختلاف يا اشتباهي در عمليات ثبتي رخ دهد مرجع رفع اختلاف و اشتباه هيأتهاي نظارت است و اگر رأي هيأتهاي نظارت قابل تجديدنظر باشد مرجع تجديد نظر شوراي عالي ثبت ميباشد.
ماده 6 اصلاحي ق ـ ث ميگويد (براي رسيدگي به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در مقر هر دادگاه استان هيأتي به نام هيأت نظارت مركب از رئيس ثبت استان يا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزير دادگستري تشكيل ميشود هيأت مزبور به كليه اشتباهات و اختلافات مربوط به امور ثبتي در حوزه قضايي استان رسيدگي مينمايد براي اين هيأت يك عضو علي البدل از قضات دادگستري يا كارمندان ثبت مركز استان از طرف وزير دادگستري تعيين خواهد شد.)
مبحث اول- هیات نظارت
گفتار نخست- ترکیب هیات نظارت
يكي از مراجع مهم براي رسيدگي به اختلافات و اشتباهات ثبتي هیات نظارت است،این هیات در مقر هر استانی مرکب از مدير كل ثبت استان يا معاون و يا كفيل ثبت استان و دو نفراز قضات دادگاه تجدیدنظراستان به انتخاب رئيس قوه قضائيه ميباشند.این هيأت يك عضو علي البدل نیز دارد كه ممكن است از كارمندان ثبت يا از دادگاه تجدیدنظراستان باشد به هر حال اعضاء هيأت نظارت در حالت عادي داراي 2 عضو قضايي و يك عضو ثبتي است ولي ممكن است به علت مأموريت يا معذوريت يا مرخصي يكي از اعضاي هيأت متشكل از سه نفر قاضي باشد يا دو نفر ثبتي و يك نفر قاضي باشد. هيأت نظارت به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امورثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی مینماید.
این هیات در هر استان در اداره كل ثبت آن استان تشكيل جلسه ميدهند و در هر هفته دو جلسه دارند.
گفتار دوم - مکان و زمان تشکیل هیات نظارت
مطابق ماده 2 آیین نامه اجرایی ورسیدگی اسناد مالکیتمعارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت، محل تشکیل جلسات مورد هیات نظارت دراداره كل ثبت استان و جلسات آن حداقل دوبار در هفته خواهد بود.
گفتار سوم - صلاحيت و وظايف هيأت نظارت
حدود،صلاحیت و وظایف هیات نظارت به صورتی مشخص و مجزا در بنده های هشتگانه ماده25 قانون ثبت مصوب 18/10/1351 تشریح شده است.که علاوه برماده 25 ق.ث موارد دیگر نیز درحدود صلاحیت هیات نظارت می باشد که در ذیل به شرح آنها میپردازیم.
گفتارچهارم- موارد صلاحیت
بند اول- اعتراض به تحدید حـدود(تبصره ماده 20ق.ث)
مطابق تبصره الحاقی ماده 20ق.ث ((نسبت به اعتراضاتی که بعداز تصویب این قانون بعمل می آید در صورتی که اعتراض از طرف غیرمجاور بعمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورتمجلس تحدید حدود، سنـدمالکیت بگیرد یا به موجب سندرسمی از اعتراض خودبدون قیدوشرط صرف نظر کند واحدثبتی مربوط، نظرخود را در بی اثربودن اعتراض به معترض ابلاغ میکند، معترض میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیات نظارت شکایت کند رای هیات نظارت در این مورد قطعی است.))
بند دوم- رفع اشتباه در آرای هیاتهای حل اختلاف(ماده20 آیین نامه اجرایی ماده 147و148 ق.ث)
به موجب قسمت اخیر ماده20 آیین نامه اجرایی مواد 147و148 ق.ث ((در صورتی که اشتباهی در رای هیاتـهای اختلاف به وقوع پیوسته و رای به اجرا در آمده است مراتب اشتباه توسط ثبت محل جهت طرح در هیات نظارت به ثبت استان گزارش میشود.هیات نظارت در صورت لزوم با جلب نظر هیات حل اختلاف اتخاذ تصمیم می نماید.))
گفتار پنجم - موارد مندرج در ماده 25 ق.ث
بند یک- اختلاف در مورد پذیرفتن ثبت
هرگاه در اجراي مقررات ماده 11 ق - ث از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين متقاضی واشخاص دیگرویا بین اداره ثبت و متقاضی واقع شود و يا اشتباهي پدیدآیـد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض بوجود بیاید رفع اختلافات و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح درخواست ثبت با هيأت نظارت است.
دربنـد1 موارد ذیل که در راستای پذیرفتن ثبت حادث گردیده است را در صلاحیت هیات نظارت میداند:
1- اختلاف در تقاضای پذیرفتن ثبت بین متقاضی و اداره ثبن من باب مصداق میتوان به موردی اشاره کرد که اداره ثبت ملک را از املاک قابل ثبت تلقی کرده از پذیرفتن تقاضای ثبت خودداری میکندویا اینکه ملک مورد درخواست متقاضی قبلا در توزیع اظهارنامه به نام کس دیگری به ثبت رسیده باشدومتقاضی نتواند مدرکی دال بر انتقال ملک را به خودکه مورد پذیرش اداره ثبت باشد ارائه دهد. رفع اختلاف حاصله در هیات نظارت صورت میگیرد.
درصورتیکه از لحاظ قبول ثبت، ادعایی نسبت به درخواست ثبت متقاضی نباشد و تحقیقات بعمل آمده تصرف مالکانه وی را احراز نماید،ادارات ثبت راسا اظهارنامه را پذیرفته و قبول ثبت می نمایند.
2- تعارض و تزاحم در تصرف اشخاص،درصورتیـکه در موقع تقاضای ثبت اشخـاص متعدد با مدارکی مختلف (از قبیل شهـود، ارائه بنچـاق و...) ادعـای مالکیـت و با این تصرف دیگری غاصبانه،استیجـاری قلمدادکند مشمول بند 1 م 25ق.ث بوده ودر صلاحیت هیـات نظارت است.
گفتار شـشم - روش اجرایی بند یـک
مطابق بند1 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض واحدهای ثبتی که گزارش را برای طرح در هیات نظارت ارسال می دارند(( بایدکلیه مدارک طرفین را اخذ وبا تعیین وقت مناسب آنهارا برای معاینه محل به وسیله اخطار دعوت نموده و متذکر شوند که ارائه عدم حضور هریک از طرفین مانع رسیدگی نخواهدبود. وهریک از طرفین می توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند.
در وقت مقرر با معاینه وتحقیق محـلی نسبت به تصرفات آنها رسیدگی و مراتب صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید به امضای حضار رسانیده و با ارسال سوابق واظهارنظرصریح خود مبنی بر اینکه چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نحوی می باشد به هیات نظارت گزارش می نمایند. هیات نظارت پس از رویت صورت مجلس تحقیق محلی، اگر تحقیقات را کافی بداندمبادرت به صدور رای مینماید،این رای قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت می باشد.ودر صورت عدم اعتراض و یا ابرام رای در شورای عالی ثبت،رای به اجرا گذارده می شود.
لازم به ذکر است رسیدگی هیات نظارت در مورد بند 1 ماده 25 قانون ثبت، تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده است.
گفتار هفتم- روش اقـدام نسبت به تزاحـم و تعارض در تصرف از جهت پذیرش تقاضای ثبـت (موضوع بند1ماده3 آیین نامه اجرایی اسناد مالکیت معارض)
1- تسلیم تقاضای معترض همراه با مدارک به اداره ثبت.
2- صدور دستور مسئول اداره به نماینده مربوطه جهت بررسی و صـدور اخطار.
3- ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارسال آن به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده.
4- ارسال پرونده از بایگانی نزد نماینده ثبت.
5- بررسی و تهیه اخطار به طرفین برای ملاحظه مدارک طرف دیگر و تعیین وقت و روز معاینه محـل.
6- ارسال پرونده به حسابداری جهت تودیع فوق العاده و هزینه سفر نماینده در صورت تعلق.
7- تودیع فوق العاده و هزینه سفر نماینده وسیله متقاضی در صورت تعلق.
8- بررسی و امضاء اخطارها وسیله مسئول مربوط.
9- صدور اخطار از دفتر و تسلیم آن به مامور جهت ابلاغ.
10-ارسال پرونده به بایگانی و ضبط آن تا روز معاینه محل.
11- وصول اخطارهای ابلاغ شده و ضبط در پرونده ثبتی.
12- عزیمت نماینده به محل در روز تعیین شده همراه با نقشه بردار.
13- بررسی و انجام تحقیقات محلی و تنظیم صورت مجلس بوسیله نماینده و نقشه بردار با اظهارنظر صریح.
14- امضاء صورتمجلس بوسیله نماینده و حاضرین در محـل.
15- تسلیم گزارش به ضمیمه صورتمجلس تسلیمی به مسئول اداره.
16- بررسی و صدور دستور بوسیله مسئول اداره برای گزارش به اداره کل ثبت منطقه به نماینده و دستور پرداخت
فوق العاده و هزینه سفر در صورت تعلق.
17- تهیه پیش نویس بوسیله نماینده با اظهارنظر صریح گزارش.
18- بررسی و امضاء گزارش و اظهارنظر صریح توسط مسئول اداره.
19- صدور گزارش از دفتر و ارسال آن به اداره کل ثبت منطقه جهت طرح در هیات نظارت همراه مدارک لازم و ارسال پرونده به بایگانی تا وصول رای قطعی هیات نظارت.
گفتار هشتم- روش اقـدام نسبت به ادعـای اشخـاص بعد از قبـول درخواست ثبـت
(موضوع بند2ماده3 آیین نامه اجرایی اسناد ماکیت معارض)
1- تسلیم تقاضا به اداره ثبت همراه با مدارک و مستندات مربوطه توسط معترض.
2- دستورثبت تقاضا در دفتراندیکاتور و ارجاع به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده و تعیین نماینده و در صورت لزوم نقشه بردار توسط مسئول اداره.
3- ثبت تقاضا به پرونده و ارسال آن به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده.
4- ضمیمه نمودن تقاضا به پرونده و ارسال نزد نماینده ثبت توسط بایگانی.
5- بررسی و تهیه پیش نویس گزارش به ثبت منطقه توسط نماینده و نقشه بردار.
6- بررسی و امضاء گزارش وسیله مسئول اداره.
7- صدور و ارسال گزارش توسط دفتر به ثبت منطقه همراه با مدارک لازم و مربوطه.
8- ارسال پرونده به بایگانی جهت ضبط در ردیف مربوطه تا وصول پاسخ از ثبت منطقه.
9- وصول پاسخ از اداره کل ثبت منطقه و ارجاع به نماینده مربوطه جهت اقدام لازم توسط مسئول اداره.
10- ثبت دردفتر و ضمیمه نمودن پرونده بوسیله بایـگانی و ارسال آن نزد نماینده ونقشه بردار.
11- تهیه اخطار به طرفین جههت ملاحظه مدارک طرف دیگر و تعیین وقت و روزمعاینه محل بوسیـله نماینده.
12- ارسال پرونده به حسابداری جهت تودیع فوق العاده و هزینه سفرنماینده در صورت تعلق و نقشه بردار در صورت ضرورت به اعزام.
13- تودیع فوق العاده و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار بوسیـله معترض در صورت تعلق.
14- بررسی امضاء اخطارها بوسیله مسئول مربوطه.
15-صدور اخطارها بوسیله دفتر و تسلیم آن به مامور مربوطه جهت ابلاغ.
16- ارسال پرونده به بایگانی و ضبط تا روزمعاینه محل.
17- وصول اخطارهای ابلاغ شده و ضبط آن در پرونده ثبتی.
18-عزیمت نماینده و نقشه بردار در روز مقرر به محل و تحقیق و بررسی و تنظیم صورتمجلس.
19- امضاء صورتمجلس بوسیله نماینده و نقشه بردار و حاضرین و شهود و مجاورین.
20- تسلیم گزارش به ضمیمه صورت جلسه تنظیمی به مسئول اداره.
21- بررسی و صدور دستور به نماینده جهت تنظیم گزارش به هیئت نظارت و پرداخت فوق العاده و هزینه سفر
نماینده و نقشه بردار در صورت تعلق.
22-تهیه گزارش بوسیله نماینده.
23- بررسی و امضاء گزارش بوسیله مسئول اداره.
24- صدور و ارسال گزارش و مدارک لازم بوسیله دفتر به ثبت منطقه جهت طرح در هیات نظارت.
25- ضبط پرونده در شعبه بایگانی تا وصول رای هیات نظارت.
جمهوری اسلامی ایران
قوه قضائیه
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره کل ثبت استان ........
رای شماره 3791 مورخ 21/9/1363 هیات نظارت
برابر گزارشهای اداره...... وضمائم آن مربوط به پرونده ثبتی بلاک شماره 3271 واقع در بخش دو ثبت، حوزه ی ثبتی مبنی بر اینکه آقای حسیـن با تقدیم استشهاد محلی درخواست ثبت شش دانگ یک باب خانه بلوک مزبور را کرده است. آقای اکبر...... به درخواست ذثبت مزبور معترض و مدعی است که سه دانگ از این خانه متعلق به وی میباشدو باید از او قبول ثبت پذیرفته شود. خانه موردنظر در دفتر توزیع اظهارنامه به نام حسن...... به مساحت 40 مترمربع معرفی شده است.وقت بررسی و تحقیق محل تعیین و به طرفین ابلاغ شده است تحقیقات مستند به شهادت تعدادی شهودحاکی است:
شش دانگ خانه مذکور که طبق نقشه ترسیمی به مساحت 341 مترمیباشد در اصل متعلق به آقای حسن...... بوده و نامبرده فوت شده،ورثه وی منحصر به آقایان حسین و اکبر ....... فرزندان متوفی بوده اند. آقای حسین.... احد از ورثه مدعی خرید سهم ارث برادر خود آقای اکبر بوده،ولی شهود اطلاعی از این انتقال نداشته اند وتصرفات مالکانه آقایان حسین و اکبر را بالسویه گواهی کرده اند.
رای هیات نظارت اداره کل ثبت استان.... در جلسه شنبه مورخ 21/4/69 به اتفاق آراء((با توجه به تحقیقات محلی هیات محلی مقرر میدارد ثبت محل نسبت به قبول درخواست و تنظیم اظهارنامه به نام آقایان اکبر...... وحسین..... هریک نسبت به سه دانگ مشاع اقدام نمایند. چنانچه آقای حسین..... به ادعای خود باقی باشد،میتواند مانند معترضین احتمالیدر موعدمقرر مبادرت به تقدیم اعتراض نماید.این را برطبق بند1 از ماده 25 اصلاحی قانون ثبت صادر گردد. ودر صورت شکایت ذی نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت میباشد.
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
مدیرکل ثبت استان....
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
بند دوم- اشتباه درجریان مقدماتی ثبت (بند2 ماده25ق.ث)
((هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه وهمچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور درآن موثر بوده ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح میگردد.)) همانطور که از بند مذکور استنباط میشود این بنداملاکی را شامل میگردد که ثبت دفتراملاک نگردیده اند.
اگر در مندرجات اظهارنامه از لحاظ مشخصات ملک ویامتقاضی ثبت اشتباهی شده باشد،مانند اینکه در شماره بخش،پلاک اصلی،پلاک فرعیفنوع ملک و مساحت و نام و نام خانوادگی،شماره شناسنامه،محل صدورآن،نام پدر و تابعیت آن اشتباهی شده باشد،اصلاح و تکمیل آن با هیات نظارت است.. و اگر برحسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد ظرف سی روز از تاریخ انتشارآگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهدبود معترضین حق اعتراض خواهند داشت.رای صادره بر اساس این بند قطعی است.
جمهوری اسلامی ایران
قوه قضائیه
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره کل ثبت استان ........
رای شماره 3422 مورخ 30/1/1368 هیات نظارت
برابر گزارشهای اداره...... وضمائم آن مربوط به پرونده ثبتی بلاک شماره 10 فرعی از 1224اصلی واقع در بخش 11ثبت، حوزه ی ثبتی..... مبنی بر اینکه مساحت یک درب باغ مذکور در اظهارنامه 931مترمربع قیدشده،در صورتیکه درمقام تحدیدحدود مساحت آن 20/983 مترمربع تعیین گردیده است طبق بررسی محلی معلوم گردیده حدود وطول مترابعاد اظهارنامه تغییرنکردهو حدفاصل با مجاورین به نحوی است که موقع قبول ثبت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و وقوع اشتباه بر اثر بی دقتی مهندسی نقشه بردار هنگام قبول ثبت بوجودآمده است و درآگهی های نوبتی مساحت قیدنگردیده است.
رای هیات نظارت اداره کل ثبت استان.... در جلسه یکشنبه مورخ 30/1/68 به اتفاق آراء((با توجه به محتویات پرونده وقوع اشتباه محرز تشخیص و مقرر میگردد،ثبت محل نسبت به اصلاح مساحت مندرج در اظهارنامه بلوک فوق از 931 مترمربع به 20/983 مترمربع با حضورمتقاضی یا قائم مقام او اقدام نماید و عملیات ثبتی را ادامه دهد.
این رای طبق بند 2 از ماده 25 اصلاحی ق.ث صادر و قطعی است.
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
مدیرکل ثبت استان....
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
بند سوم - اشتباه در ثبت ملک در دفتر املاک و تحریر سند(بـند3)
این مورد وقتی حادث میگردد که در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفا بعلت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتراملاک اشتباه قلمی رخ دهدوهمچنین در صورتی که ثبت دفتراملاک مخالف یا مغایرسندرسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد.
بنابراین طبق بندفوق الذکر در دو صورت اشتباه در هیات نظارت مورد بررسی قرار میگیرد:
1- اشتباه و سهوقلمدر موقع ثبت یا ثبت انتقال ملک در سندمالکیت و یا دفتراملاک.
2- در صورتیکه آنچه دفتر املاک به ثبت رسیده با سند رسمی که طرف معترض مالک آن است مخالف باشد. در دو حالت مذکور هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سندمالکیت را صادر میکند.
اگر اشتباه قبل از امضاء و تکمیل ثبت دفتراملاک را مامورمربوطه توضیح میدهد و نیازی به طرح موضوع در هیات نظارت نمی باشد.
وبعداز اصلاح در دفتر املاک و تحریر در سندمالکیت باید طبق رای هیات نظارت بعمل آید.رای صادره قطعی است.
جمهوری اسلامی ایران
قوه قضائیه
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره کل ثبت استان ........
رای شماره 3541 مورخ 21/3/1370 هیات نظارت
برابر گزارشهای اداره...... وضمائم آن مربوط به پرونده ثبتی بلاک شماره 88 فرعی از 221 اصلی واقع در بخش 5 ثبت، حوزه ی ثبتی..... مبنی بر اینکه شش دانگ باغچه شماره مذکور طبق سندشماره 4421 مورخ 21/2/68 به آقای علی.... انتقال یافته ولی مامور تهیه پیش نویس سند مالکیت، شماره پلاک اصلی را اشتباها 121 قید کرده است و سند مالکیت صادر گردیده است ثبت محل گواهی نموده مورد تصرف و مالکیت آقای علی ... واقع در بلوک 221 میباشد.
رای هیات نظارت اداره کل ثبت استان.... در جلسه شنبه مورخ 21/2/70 به اتفاق آراء((با توجه به محتویات پرونده وقوع اشتباه محرز تشخیص و مقرر میگردد،ثبت محل نسبت به اصلاح شماره پلاک اصلی در سوابق و دفتر املاک وسنـدمالکیت از 121 به 221 اقدام نماید.
این رای طبق بند 3 از ماده 25 اصلاحی ق.ث صادر و قطعی است.
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
مدیرکل ثبت استان....
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
بند چهارم - رسیدگی به اشتباهات قبل از ثبت ملک در دفتر املاک (بند4)
این بند مشابه بند دوم عمل میگردد.بااین تفاوت که در این بندملک ثبت دفتراملاک شده،دیگر به اشتباهات آگهی های نوبتی و تحدید حدود رسیدگی نمیشود.طبق بند مذکور ((اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیان مقدمات ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعدا اداره ثبت متوجه گردد، در هیات نظارت مطرح میشود...))
نحـوه رسیدگی: دوحالت ممکن است به موضوع روی داده که در این دوحالت،دستورات و احکام مختلفی صادر میشود:
1-در صورتیکه پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر مینماید.
2- در صورتیکه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساندبه شخص ذینفع اخطارمیکندکه میتواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین وتکلیف نهائی در دادگاه صادرخواهدکرد.دراین مورد متقاضی می بایست ابتدای به امر، درخواست اصلاح حدود را از طریق ثبت محل در هیات نظارت مطرح نماید و درصورتی که هیات نظارت درخواست را مطابق با مورد اخیر(تضییع حق دیگری) تشخیص دهد به ذینفع اظهارمیکند که میتواندبه دادگاه مراجعه کند.
جمهوری اسلامی ایران
قوه قضائیه
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره کل ثبت استان ........
رای شماره 3588 مورخ 27/4/1371 هیات نظارت
برابر گزارشهای اداره...... وضمائم آن مربوط به پرونده ثبتی بلاک شماره 81 فرعی از 14اصلی واقع در بخش یک حوزه ی ثبتی..... مبنی بر اینکه حدشرقی خانه مذکور به این شرح بوده:
شرقا در سه قسمت که قسمت دوم شمالی است اول به طول 14 متر به دیوار پلاک 82، دوم به طول 6متردیواری است به پلاک مزبور،سوم به طول 18متر دیوار است به دیوار پلاک 83، اشتباها در موقع تحدید در یک قسمت با این شرح: شرقا به طول 80/31 متردیواریست به پلاک 82 قیدگردیده وبا همین اشتباه ثبت دفتراملاک شده و سندمالکیت صادرگردیده است. محل با حضور مجاورین معاینه و نقشه ملک،ترسیم گردیده پلاک شماره 82 قسمت دوم حدجنوبی و حدغربی خودرا در مجاورت با پلاک 81 چنین قیدنموده:
جنوب اول... دوم به طول 6متر به دیوار پلاک 81 غربا به طول 14متر دیواریست به پلاک 81 و پلاک 83 حد غربی خودرا در مجاورت با پلاک 81 چنین ذکر کرده است:غربا به طول 18متردیواریست به دیوار پلاک 81،کارشناس و نقشه بردار ثبت،گواهی کرده اند دیوارهای فاصل از زمان تحدید حدود تاکنون تغییری نکرده است.
رای هیات نظارت اداره کل ثبت استان.... در جلسه چهارشنبه مورخ 27/14/1371 به اتفاق آراء((با توجه به محتویات پرونده وقوع اشتباه محرز تشخیص و مقرر میگردد،ثبت محل نسبت به اصلاح حدشرقی پلاک 81در سوابق و دفتراملاک و سندمالکیت طبق وضع محل به شرح فوق اصلاح نماید
این رای طبق بند 4 از ماده 25 اصلاحی ق.ث صادر و قطعی است.
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
مدیرکل ثبت استان....
رئیس دادگاه تجدیدنظر شعبه... و عضوهیات نظارت
بند پنجم - رسیدگی به اسناد ماکیت معارض (بند5)
سندمالکیت معارض سندی است که نسبت به یک ملک خواه تمام آن یا قسمتی از آن و خواه حدود و حقوق ارتفاقی یک بار به نام شخصی ثبت دفتراملاک شده باشد،مجددا به نام دیگری ثبت دفتراملاک شود.سنـدمالکیت ثبت موخر را سندمالکیت معارض می نامند.سندمالکیت مقدم الصدور تازمانیکه طبق حکم نهایی دادگاه ابطال نشده معتبراست و اقداماتی که در این رابطه بعمل می آیدبه شرح ذیل است:
1- ادارات ثبت به محض اطلاع از صدور سندمالکیت معارض مراتب را به دفاتراسناد رسمی حوزه تابعه با قید مشخصات سند مالکیت معارض (موخرالصدور) و سندمالکیت مقدم الصدور بخشنامه و ابلاغ می نماید.
2-جریان صدور سندمالکیت معارض را با تهیه و رنگهای مختلف که در آن تعارض مشخص باشد ازطریق اداره کل ثبت استان به هیات نظارت گزارش میشود.
3- درصورتی که در گزارش و مدارک بررسی شده ابهاماتی باشد،هیات نظارت قرار رفع نقص صادر کرده و پس از تکمیل پرونده مبادرت به صدور رای می نماید. رای هیات نظارت قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
4- در صورتی که رای بر تعارض صادر و به مرحله قطعیت برسد به دارنده سندمالکیت معارض اخطار میشود که ظرف مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و ضمن طرح دعوا،گواهی و رسید طرح دعوا اخذ نماید.
5- در صورتی که دارنده سندمالکیت معارض گواهی طرح دعوا را در مدت مقرر تسلیم نکرد و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا از طرف دارنده سندمالکیت معارض را تسلیم نمود ثبت محل ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات ثبت ملک قید می نماید.
پس از ابطال سندمالکیت معارض مراتب به دارنده آن و دفاتر اسنادرسمی بخشنامه می گردد.فرق این بخشنامه با بخشنامه اول این است که در بخشنامه اول سند بعنوان سندمالکیت معارض معرفی میشود تا دفاتر از انجام معامله با آن تا اطلاع بعدی خودداری نمایند و در مرحله دوم که سند مالکیت معارض باطل است و دیگر اعتباری ندارد.
دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه میتواند نسبت به موضوع سند مالکیت معامله انجام دهد و لی در متن سند قیدمیشود که نسبت به مورد معامله سندمالکیت معارض صادرشده و مادامی که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده،به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شدوهمین حکم در مورد انتقالات بعدی جاری است.
دارنده سند مالکیت معارض تا زمانیکه تکلیف نهایی سندمزبور در دادگاه معلوم نشده باشد حق هیچگونه معامله نسبت به آن ملک را ندارد.
دارنده سندمالکیت معارض میتواندحقوق متصوره خودرا انتقال دهد. ودر واقع حقوقی که تصور می شود حقوق مربوط به اقدامات در ارتباط با موضوع از جمله طرح دعوا در مراجع قضایی است.
مطابق بند5 ماده 25 ق.ث (0رسیدگی و تعارض در اسناد مالکیت کلا یا بعضا خواه نسبت به اسنادمالکیت معارض نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.
بندششم - اشتباه در عملیات تفکیکی (بند6)
چنانچه در صورتمجلس تفکیکی اشتباهی رخ دهد قبل از تنظیم سند رسمی و انتقال قطعات تفکیکی،اصلاح صورتمجلس تفکیکی با اداره ثبت میباشد.واحدثبتی محل نسبت به اصلاح و رفع اشتباه اقدام میکنند و اگرصورتمجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال شده باشد ثبت محل با تهیه صورتمجلس اصلاحی موارد اصلاحی را به دفترخانه ارسال میکند و چنانچه حجم اصلاحات گسترده باشد صورتمجلس تفکیکی جدید را با اعمال اصلاحات بجای آن به دفترخانه ارسال میدارد.
درصورتیکه نسبت به صورتمجلس تفکیکی سندرسمی تنظیم شده باشد،پس از احراز وقوع اشتباه،ثبت محل مورد اصلاحی رابه دفترخانه اعلام تا با تنظیم سند اصلاحی پیرو سندقبلیباحضورافرادی ذینفع اقدام و اشتباهات را مرتفع سازد این وضع در حالی است که عملیات تفکیکی ثبت دفتراملاک نشده و صرفا سندتنظیم شده است.ولی درصورتی که اشتباهی درعملیات تفکیکی رخ دهد،ومنتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتراملاک شود در صورتیکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند رسیدگی ورفع اشتباه در صلاحیت هیات نظارت است در صورتیکه هیات نظارت رفع اشتباه را موجب تضییع حق دیگری بداند موضوع در صلاحیت مراجع قضایی محل وقوع ملک میباشد.
طبق بند 17 آیین نامه رسیدگی اسناد مالکیت معارض((در هر مورد که عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد باید در گزارش به هیات نظارت حدوداولیه قید و رونوشت صورتمجلس تفکیکی و نقشه که در آن مورد اشتباه نمایان شده باشد، ارسال گردد.))
بندهفتم - اشتباه در تنظیم اسناد(بند 7)
هرگاه در تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین اشکال اشتباه پیش آید رفع اشکال و اشتباه در صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.
درصورتیکه اشتباهی از لحاظ مشخصات متعاملین و ملک و نوع سندو... در دفتراسناد رسمی رخ داده وامکان تنظیم سند اصلاحی وجودندارد در صورتیکه به حق دیگران خللی وارد نشود هیات رفع اشکال مینماید.
اگر پس از تنظیم سند در دفترخانه خلاصه آن در دفتر املاک ثبت نشده است،در این صورت متعاملین میتواندبا تنظیم سنداصلاحی،پیرو سندقبلی و توضیح موضوع،اشتباه را مرتفع نمایند و نیاز به طرح موضوع در هیات نظارت نمیباشد
بندهشتم- رسیدگی به اعتراض به عملیات اجرایی (بند8)
اعتراضات پرونده اجرایی ممکن است به دستور باشد که مرجع رسیدگی آن دادگاه است.
ولی رسیدگی مربوط به عملیات اجرایی که از ابلاغ اجراییه شروع و تا ختم پرونده اجرایی در اداره ثبت ادامه دارد توسط مدیر ثبت بر اساس ماده 229 آیین نامه اجرای رسیدگی و اعلام نظر میشود.ونظریه صادره به مدت ده روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در هیات نظارت است.رای صادره قطعی است.
گفتار نهم - نحوه ابلاغ ومدت اعتراض به آرای تجدیدنظر هیات نظارت
آرای هیات نظارت فقط در مورد بنده های یک وپنج و هفت ماده 25 ق.ث بر اثرشکایت ذی نفع قابل رسیدگی در شورای عالی ثبت می باشد نحوه ابلاغ آرای قابل تجدیدنظر بدین صورت است که مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی اسناد مالکیت معارض به مدت 20 روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق میشود تاریخ الصاق بایدبا تمام حروف در ذیل رای الصاقی ثبت و با تذکر به اینکه تا بیست روز قابل تجدیدنظراست.به امضاء و گواهی مسئول مربوط میرسد چنانچه قبل از اجرای رای در مورد بندهای قابل تجدیدنظر اعتراضی واصل شوداجرای رای تا رسیدگی موضوع در شورای عالی ثبت متوقف میگردد. علیرغم اینکه بندهای دو،سه،چهار،شش و هشت م 25 ق.ث قطعی و غیرقابل اعتراض تلقی گردیده است رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک میتواندبه منظور ایجاد وحدت رویه درمواردی که آرای هیات نظارت، متناقض یا خلاف قانون صادرشده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت اقدام خواهدشد.نحوه عمل در این خصوص به این نحو است که در شکایت یا گزارشهای واصله در ارتباط با آرای مزبور از طریق قسمت املاک و اسناد گزلرش کار با اظهارنظر تهیه و نزد رئیس سازمان ارسال میشود تا حسب تصمیم صادره در صورت ارجاع در شورا مطرح شود.
مرجع تسلیم اعتراض و تجدیدنظر به رای هیات نظارت واحدثبتی میباشد که رای مزبور در تابلوی اعلانات آن الصاق شده است.با صدور دستور طرح موضوع در شورای عالی ثبت اجرای رای متوقف میگردد وهرگاه شورا در تجدید رسیدگی رای قبلی را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب خواهدشد.
گفتار دهم - نحوه نگارش رای هیات نظارت
بر طبق ماده 7 آييننامه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض رأي هيأت نظارت داراي مقدمهاي مشتمل بر خلاصه جريان كار و بيان اشكال و موضوع اختلاف بوده و منجز و مستدل و بدون قيد و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آراء نباشد نظر اقليت به طور مشروح و مستدل در آن قيد خواهد شد و در آن صريحاً قيد شود كه قطعي است يا قابل تجديدنظر ميباشد چون بعضي از هيأتهاي نظارت رعايت مواد فوق را ننمودند سازمان ثبت طي بخشنامه 8328/3 مورخه 19/11/58 مراتب را به كليه هيأتهاي نظارت اعلام نمود و در بخشنامه مذكور قيد شده كه چنانچه موضوعي كه در هيأت مطرح ميشود و تكليفي براي ادارات ثبت يا طرفين اختلاف تعيين ننمايد آراء هيأت نظارت كه قابل تجديد نظر هستند بايد رونوشت آن را اداره ثبت تهيه و در تابلو اعلانات نصب و تاريخ الصاق در تابلو اعلانات با تمام حروف قيد شود و يادآوري شود كه تا 20 روز قابل تجديدنظر است و چنانچه ذينفع اعتراض دارد بايد ظرف 20 روز اعتراض خود را به واحد ثبتي محل وقوع ملك تسليم نمايد تا پرونده جهت طرح در شوراي عالي ثبت حسب مورد به اداره كل امور اسناد يا اداره كل امور املاك ارسال گردد. برابر رأي شماره 13 مورخ 28/1/78 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري تا زماني كه آراء قابل تجديدنظر هيأتهاي نظارت اجرا نشدهاند در صورت وصول اعتراض قابليت تجديدنظر در شورايعالي ثبت را دارند.
گفتار نخست- ترکیب
شوراي عالي ثبت فقط در تهران تشكيل ميشودودارای دو شعبه است:1- شعبه مربوط به املاک 2- شعبه مربوط به اسناد. هریک از این دوشعبه سه عضو دارد که در شعبه املاک معاون اموراملاک سازمان ثبت و دونفر از قضات دیوان عالی کشور و در شعبه اسناد، معاون اموراملاک سازمان ثبت و دونفر از قضات دیوان عالی کشور.(برای شورای عالی ثبت عضو علی البدل در قانون منظورنگردیده که این خود نقض است.)
جلسات شورايعالي ثبت هفتهاي يك مرتبه در سازمان ثبت تشكيل میشود.
شورای عالی ثبت شعبه املاک بطورکلی به بندهای یک الـی شش و در شعبه اسناد به بندهای هفت وهشت رسیدگی مینماید.
گفتاردوم- نحوه رسیدگی شوراي عالي ثبت
درهرمورد که نسبت به آرای قابل تجدیدنظر (آراء مذکور در بندهای 1و5و7 ماده 25 ق.ث) قبل از اجرای رای ، شود ثبت محل پرونده ثبتی را با کلیه سوابق به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال خواهد شد.درصورت سایر بندها همانطور که گفته شد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک میتواند بمنظور ایجاد وحدت رویه و در مواردی که آرای هیات نظارت متناقض یا مخالف قانون صادر شده باشد موضوع را به شورای عالی ثبت ارجاع نماید.ثبت محل پرونده ثبتی را با کلیه سوابق به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال می دارد. کارشناسان و دبیر شورا به موضوع رسیدگی کرده و گزارش لازم را ارائه می نماید با صدور دستور طرح موضوع در شورای عالی ثبت اجراء رای متوقف میگردد و هرگاه شورا در تجدید رسیدگی رای قبلی را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد.
(( در صورتیکه معلوم شود در آرای شورای عالی سابق و یا آرای که از طرف شعب فعلی شورای عالی ثبت بعلت سهو قلم مطلبی ساقط ویا بعلت اشتباه در مبانی مستند صدور رای اشتباهی پیش آمده باشد چنانچه رای اجرا نشده باشد شورا به صدور رای اصلاحی مبادرت می نماید. دراینصورت دبیر شورا مکلف است در دفتر آراء ودر مقابل رای اولیه مفاد رای اصلاحی را با ذکر شماره، تاریخ قید نماید.))
منابع
1- میرزائی،علیرضا-حقوق ثبت کاربردی، ص200 چاپ سوم-انتشارات پیام
2-تفکریان،محمود-حقوق ثبت املاک 2-ص 18 چاپ دوم- انتشارات نگین.